关于洋河新城房地产业发展的思考为加快新城房地产业发展，进一步改善房地产业发展环境，规划建设局对新城房地产业发展情况进行了专题调研，在此基础上，对房地产业面临的新形势和新问题进行了分析和研究，提出支持房地产业发展的相关建议。
一、基本现状 目前洋河新城住宅项目由商品房开发和安置保障性住房开发两类，已建成项目有15个，在建项目8个，已摘牌即将建设项目9个。随着新城快速发展，新城房地产开发具有得天独厚的优势，具体表现在以下几方面： 1、便利的交通环境 洋河新城交通四通八达，依傍航运繁华的古运河和延绵悠长的黄河故道，徐淮、徐宁公路穿境而过，宁宿徐、徐宿淮盐两条高速公路横贯东西，宿淮铁路中心站坐落洋河新城，徐淮轻轨与其交错相连，运河国际港正在规划建设。城区距徐州观音国际机场仅半小时车程，距连云港港口120公里。洋河新城优越的地理位置和发达便捷的交通条件赋予了它独特的区位优势和巨大的发展潜力，跨越式发展的基础条件已经成熟。 2、未来发展空间大 洋河新城成立不到两年，发展定位是宿迁中心城市的副中心，又是全省“扩权强镇”的试点镇，有省、市政府政策的支持和倾斜，未来城市发展空间必然很大，房地产业开发空间也会随之增长。 3、快速发展的经济 2012年洋河新城生产总值（GDP）83.11亿元，同比增长40.9%。公共财政预算收入38294万元，同比增长38%，其中税收收入完成33065万元，占财政收入86%。地方财政和企业实力不断增强，新城居民人均纯收入约8740元，同比增长18.67%，人均可支配收入将逐年增加，购房能力也随之将逐步提高。 4、众多的人口资源 洋河新城下辖洋河镇，辖区26个行政村(社区），总面积达89.9平方公里，总人口超过11万人，按照洋河新城发展规划，洋河新城未来规划用地约为139平方公里，其中建设用地约为46平方公里，规划人口将突破30万人。 5、城市规模不断扩大 洋河新城成立之后，实施老镇区改造、启动了3.5平方公里新区建设；实施了城市基础设施建设，在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动洋河新城房地产业的发展。 6、购买群体明显扩大 一是老镇区改造中回迁安置的住户。据核算，大约拆1户需安置2户，此类人群购买力约占60%。二是周边乡镇村民。新城启动建设了三级甲等洋河医院、九年一贯制学校等公共建筑，将吸引周边更多的乡镇村民进城购房，预计进城人口购房可达到约2万人，新城购房群体明显较大。 7、刚性需求促进地产发展 洋河新城发展规划向30万人口跨越，城市化的脚步必然刺激房地产市场的发展，消费者对住房数量的要求有增无减。 需求主体主要为：企业中层管理者。企事业单位中层管理者，工作年限较长，收入相对较高，有一定积蓄，对购房置业或改善住房条件有一定承受能力。工业企业职工。主要指洋河酒厂产业工人（约为2万人）及工业园区未来产业工人（预计可达1万人），企业职工人数众多，有改善居住环境欲望、手中有一定积蓄，有购买承受能力的部分企业职工。私营企业主。商业用房的需求，一方面自身经营需要购置经营性场所，另一方面也会考虑商业经营用房的投资回报。二次或以上置业者。需要改善居住条件、生活相对优越的部分置业群体。包括政府公务员、企业高层管理者、自由职业者。投资者。手头有大量闲余资金，目前生活条件较好的客户，对资产有一定保值增值需求，将房产置业做为投资渠道的一种。拆迁户。洋河新城老镇区改造、新区开发建设产生大量拆迁户，这部分置业者每年数量较多，也占较大比例。 8、产业升级带动地产发展 洋河新城所处的位置比较特殊，是宿迁市的城市副中心，新城产业发展规划，主要突出在酒类配套、木材加工、旅游产业等，随着产业的不断升级，必将给洋河新城房地产业提供广阔的空间，众多产业向洋河新城迁徙。人口的流动必将带来房地产市场的繁荣。 9、住房价格有增长空间 随着新城的快速发展，消费群体的日益增多，新城的住房价格有一定的增长空间，据相关数据调查显示，紫金名门二期小高层、高层均价为3500元/m2，多层均价为3800元/m2。 10、抗震性能更安全 洋河新城老镇区抗震设防按7度0.15设防，新区抗震设防按8度0.2设防，相比宿迁市区更安全。 二、房地产业发展的建议 为推动绿色崛起，实现科学发展，进一步加强和改善房地产市场调控，促进新城房地产业平稳健康发展，结合新城实际，提出以下建议： 1、全面落实国家和省有关普通商品住房税收优惠政策。根据洋河新城实际情况，合理认定二手住房交易税收征收基准价格标准，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。 2、加大公积金贷款支持力度。降低住房公积金个人贷款首付比例、提高最高贷款金额。适当降低住房公积金的提取门槛，鼓励职工提取本人配偶及直系亲属的住房公积金购买住房。 3、进一步落实房改政策，加大住房货币补贴的发放力度。凡新购商品房的国家机关事业单位工作人员，财政可提供住房公积金贷款贴息，所贷住房公积金从个人工资中在规定年限内扣还。同时，调整住房补贴的额度，鼓励干部职工改善住房条件。凡新购商品房的国家机关事业单位工作人员，只要符合货币分房条件的，优先发放住房货币补贴，促进住房消费。 4、加大对房地产业的金融扶持力度。在确保资金安全、规范的前提下，进一步加大房地产信贷有效投放力度。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设，支持经营管理和企业信誉好的开发企业发展壮大。积极拓展住房消费信贷业务，全力保障个人购买自住住房的贷款需求。 5、减轻房地产企业资金周转压力。房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费。 6、加强房地产税收管理工作。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。 7、加强房地产市场监测。进一步完善房地产交易信息系统，准确监测房地产市场运行态势。加强部门协作，逐步建立房地产市场信息共享平台，建立健全房地产价格信息公开制度，完善房地产市场预警预报机制。 8、进一步规范房地产市场秩序。加强房地产开发项目广告管理和商品房合同管理。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售，稳定和促进房地产市场。加强房地产市场诚信体系建设，严厉打击各类违法违规行为，切实保障房地产消费者的合法权益。 9、营造氛围促进住房消费。加强对洋河新城的城市建设、城市发展和房地产市场发展前景的宣传。客观、公正地报道房地产市场情况，对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。适时举办商品房展销会，营造氛围，促进住房消费。 10、全面推行绿色建筑，提升人居环境质量。按照江苏省住建厅推动绿色建筑发展意见要求，确保洋河新城所有的政府投资的公益性项目、新建保障房项目、示范区内项目全面按照绿色建筑标准建设，力争完成市里下达的59万平方米新建节能建筑面积的要求。 11、统一思想认识，切实加强对房地产工作的领导。切实把房地产工作摆在突出的位置，坚持绿色崛起，突显科学发展，完善房地产市场宏观调控联席会制度。由新城管委会牵头，相关部门、金融机构负责人参加，定期分析房地产市场形势，研究解决发展中的重大问题，制定和督促落实土地供应计划、项目建设计划，促进市场供需平衡，实现房地产市场稳定健康发展.
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发表于 2013-4-28 15:55:55
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